Kupno mieszkania na wynajem.

Przeciętnie oprocentowane lokaty najczęściej nie tylko nie przynoszą zysku, ale zdarza się, że generują również realne straty. Taka sytuacja, jak również długoterminowy wzrost ceny mieszkań powoduje, że coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania pod wynajem.

Oczywiście celem jest uzyskanie jak największej stopy zwrotu z inwestycji. Co zatem wpływa na jej wysokość?

Rentowność

Rentowność inwestycji możemy łatwo obliczyć dzieląc roczny przychód z wynajmu, pomniejszony o koszty stałe (czyli w naszym przypadku czynsz) przez całkowitą cenę zakupu mieszkania wraz z jego wyposażeniem i kosztami notarialnymi.

Dotyczy to mieszkań kupowanych za gotówkę. Jeśli posługujemy się kredytem hipotecznym, łatwiej będzie podzielić roczny przychód z najmu pomniejszony o czynsz i raty kredytu (obie zmienne w układzie rocznym) przez wkład własny.

Przykład dla mieszkania jednopokojowego o całkowitym koszcie 280 000 zł i czynszu 400 zł. Zakładamy, że udaje nam się wynająć je od ręki za cenę 1800 zł / m-c. Roczna stopa zwrotu wynosi więc: (1800 – 400) x 12  x 100% czyli 6% .

280 000

Oczywiście należy dodać procentowy wzrost ceny konkretnej nieruchomości. Nie należy jednak kierować się średnią dla danego miasta. Warto pamiętać, że mieszkania na rynku pierwotnym są droższe po zakończeniu budowy niż w trakcie jej rozpoczęcia. Wbrew pozorom są to dość duże różnice. W Warszawie średnia cena dla rynku pierwotnego to 7989 zł / m², podczas gdy na rynku wtórnym jest to aż 9346 zł / m², co daje 17% w okresie trwania budowy (mogą to być zarówno 2 lata jak i III kwartały). Oznacza to, że na mieszkaniu zakupionym na etapie „dziury w ziemi” zarabiamy przede wszystkim przed jego wynajęciem.

Ceny najmu

Średnia ofertowa cena najmu w Warszawie dla metrażu 0 – 38 m² wynosi 2184 zł, dla metrażu 40 – 70 m² to 2991 zł, natomiast dla większych metraży – 4254 zł*. Są to jednak dane lekko zawyżone z uwagi na wyższą wartość cen ofertowych od realnych. Najwyższą stopę zwrotu przynoszą kawalerki i mieszkania jednopokojowe.

Koszty eksploatacji

Dużym atutem nowych mieszkań jest niski fundusz remontowy, a w konsekwencji niski

czynsz.  Pamiętajmy, że jeśli wykańczamy mieszkanie pod wynajem warto użyć materiałów wytrzymałych i łatwych do konserwacji.

Ciągłość najmu

Nie zapominajmy, że każdy miesiąc bez najemcy generuje koszty. Mieszkania dedykowane studentom często stoją puste w okresie wakacyjnym. O wiele łatwiej jest znaleźć lokatora do kawalerki lub mieszkania dwupokojowego, dobrze skomunikowanego, najlepiej zlokalizowanego w centrum miasta lub w jego pobliżu. Prym wiodą zwłaszcza mieszkania w pobliżu stacji metra, kolejki SKM, ewentualnie linii tramwajowych i autobusowych.

Płynność inwestycji

Pamiętajmy też o płynności inwestycji, czyli o tym, jak szybko moglibyśmy sprzedać nieruchomość, gdyby zależało nam na czasie. Mieszkania jedno- i dwupokojowe są chętnie kupowane i nie ma problemu z ich upłynnieniem. Najtrudniej jest sprzedać mieszkania o dużym metrażu. Łatwiej jest spieniężyć nieruchomości, których podaż jest mniejsza, czyli zlokalizowane w centrum miasta lub o podwyższonym standardzie.

Wzrost ceny mieszkań

Przed podjęciem decyzji należy zastanowić się, na jak długi okres przewidziana jest inwestycja. Czy chcemy ją zachować przez kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Niektórzy chcą zachować inwestycje dla swoich dzieci, inni decydują się ją sprzedać w okresie najlepszej koniunktury.

Podsumowanie

Najwyższą stopę zwrotu przynoszą kupione w celach inwestycyjnych mieszkania o małym metrażu i dobrej lokalizacji.

*Dane z Listopada 2017 portalu Bankier.pl