Bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym to jeden z najważniejszych aspektów zakupu mieszkania.
Sprzedaż lokali rozpoczyna się bowiem w pierwszej fazie inwestycji. Nie ma jednak powodu do obaw. Obowiązująca ustawa deweloperska dokładnie określa obowiązki dewelopera i chroni kapitał kupującego.
Uwaga: Obecnie obowiązująca ustawa deweloperska powstała w 2011 roku, a w 2016 została zaktualizowana. W wyniku aktualizacji znacznie zwiększono ochronę praw nabywcy – lokalu mieszkalnego czy budynku jednorodzinnego.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska jest to umowa przedwstępna. Ma ona formę aktu notarialnego. Bezpośrednio w chwili jej podpisania roszczenie kupującego zostaje zabezpieczone wpisem w księdze wieczystej. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami, takimi jak taksa notarialna. W przypadku życiowej inwestycji, jaką jest kupno nieruchomości, tego typu wydatki są raczej niewielkie i nie mają dla naszego budżetu większego znaczenia.
Ochrona kapitału
Następnym krokiem jest wpłata środków. Nie jest to jednak zwykłe konto bankowe. Istnieją dwie możliwości. Pierwszą jest konto powiernicze z rachunkiem otwartym. W tym przypadku środki są wypłacane deweloperowi po zamknięciu poszczególnych etapów budowy. Na mocy artykułu 8 ma on jednak prawo wykorzystać je tylko i wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek. Drugą opcją jest rachunek powierniczy zamknięty. W tym przypadku inwestor otrzymuje całość środków dopiero po zakończeniu inwestycji. Dla kupującego najważniejsza jest informacja, iż nad bezpieczeństwem jego kapitału czuwa bank, a inwestor nie ma możliwości korzystania z powierzonych pieniędzy do czasu wywiązania się z umowy. Warto wiedzieć, że na rachunku powierniczym znajduje się cała wpłacona przez klienta kwota, łącznie z zadatkiem.
Odbiór lokalu
Odbiór mieszkania odbywa się w obecności nabywcy, który ma prawo zgłosić wady lokalu. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Jeśli wady zostaną uznane, ma on 30 dni na ich naprawę.
Przeniesienie prawa własności
Pod odbiorze lokalu i podpisaniu aktu notarialnego następuje przeniesienie prawa własności na nabywcę.
Odstąpienie od umowy i ochrona środków kupującego
Kupujący ma prawo odstąpić od umowy i przysługuje mu wówczas zwrot środków wpłaconych na rachunek powierniczy. Środki kupującego chronione są nawet w przypadku ewentualnego bankructwa dewelopera. W takiej sytuacji bank również zobowiązany jest wypłacić kupującemu całą zainwestowaną kwotę.
Prawo do informacji
Prawo do informacji to kolejna rzecz, którą zapewnia kupującemu ustawa deweloperska. Deweloper musi poinformować nabywcę o wszystkich planowanych inwestycjach w promieniu 1 km. Spoczywa na nim również obowiązek poinformowania klienta o sytuacji prawno-finansowej swojej oraz inwestycji. Dzięki temu potencjalni nabywcy mogą dowiedzieć się więcej o deweloperze jeszcze przed podpisaniem umowy i świadomie wybrać tego inwestora, który wzbudza największe zaufanie.
Zmiany
Obecnie rząd pracuje nad kolejną aktualizacją ustawy. Według niej umowy deweloperskie miałyby dotyczyć również lokali już wybudowanych oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych.
powrót do listy >